用2015年的中国房价比较日本房价历史趋势 是幸福大坑或财富

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用2015年的中国房价比较日本房价历史趋势 是幸福大坑或财富

日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……

2015年你再去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价；但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍。

换句话说：如果把收入因素考虑进去，那么日本人2015年在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，要往回推8年时间，即：2007年。

日本房价曲线

日本房价曲线

房价暴涨暴跌

　　 先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。

大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市。从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因）。

这是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！

有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

沉重负担

　　 日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿。

有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，为了负担房子。由于日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，每年要交25万。虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的痛苦。

日本还规定，房子买卖要交重税，赠与也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。

在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。

现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了 1/3。

据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以，尽管日本现在的租售比已经高达8%，日本人更多人还是愿意选择租房，也不买房。（中国租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）

房价收入比
　　

很显然，日本房子已经过剩，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子；尽管东京房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。

房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入。用来展示一个家庭不吃不喝多久能买得起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而北京上海，房价收入比已超过30，也就是说你用满工作年限，也可能买不起房。

美国纽约房价曲线

美国纽约房价曲线

　　

有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。 经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。

今日中国房价
　　 最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。可以说，二三线城市的房价泡沫已经破裂；而由于资金退守一线城市，所以，抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。

接下来的2016年可能发生二线城市彻底崩盘，不出两年，一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市核心区域。最后，大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。

　　 一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间，这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。

　　那么，一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞奔。

　　 地产商的资金已越来越紧张，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因缺乏资金已停工。2015年上半年地产开发商从P2P手里拿了不少钱，年底可能还不上，摆在他们面前的是进一步抵押，以更高的利率再借贷。

如果2016年房子卖不动，还是拿不到银行贷款，就会变得非常麻烦。假如放着房子不管也不卖，2016年也活不了，这是等死。房地产商期待的事情是明年在各种国家政策的支持下，房地产能再次火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？

　　 最后，来看看美国次贷危机后的房价数据，美国经济出问题后，人民收入减少，房子的购买力也就降低了，房价跌了，进而再影响美国经济。美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价开始复苏，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。

中国2016年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了。居民收入降低是必然趋势（叠加人民币贬值因素），那么，房子的购买力必然下降，这种趋势，才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购等政策，起不到扭转乾坤的作用。

既然中国因国家利益不愿意改变，那么我们必须自救，在经济逆周期下，资产泡沫爆炸前，降低财务杠杆，少借钱少欠债。多币种储蓄，多换点美元。即使要买房，同样价格不如去美国纽约、洛杉矶、旧金山去买。等美国股市这波调整完，买点美国股票也是很好的选择。不懂股票的就买指数。前提是，等美国股市调整完哈！别太着急。

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