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2016年3月中国房价上涨 货币供应贷款利率 家庭债务就业情况

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发表于 2016-5-17 16:41:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
2016年3月中国房价上涨 货币供应贷款利率 家庭债务就业情况

01、中国城镇化仍未完成,房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。


02、中国的投资主体是政府和国有企业,注定是低效的,也是非创新型的。


03、当危机爆发时,政府最容易想到的就是放松货币政策,而中国最有条件这样做。


04、除非真正激活“大众创业、万众创新”,让钱敢于流向实体经济,流向金融市场 ,并逐步将比 GDP 增速(财富增加的速度)快一倍的 M2 增速(印钞的速度)慢下来。


05、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键,是建立真正的市场经济机制;建立真正市场经济机制的关键,是习总书记说的 “把权力装入制度的笼子”。


货币供应

1989 下半年年到 1992 年上半年,中国经济遭遇了一轮困难,其中 1989 年和 1990 年的 GDP 增速只有 3.5% 和 5%。


1992 年固定资产投资增速跃升到 37.6%,1993 年更是达到了 50.6%(扣除物价因素上涨了 22%,可见通胀之严重)。


1993 年惊人的通胀率刺激下,刚刚商业化的房地产市场出现局部过热,其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人,就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累,并成功逃顶。


房价暴涨的原因:为了刺激经济回升,国家增加了货币供应量,并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。


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贷款利率

1997 年下半年,亚洲金融危机爆发,中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机,央行多次降息、降准,终于在 2001 年到 2002 年引发了一轮房价上涨潮,从上海、北京开始,逐步在 2003 年之后蔓延到全国。


1998 年到 2002 年的 CPI 同比增幅分别只有 -0.8%、-1.4%、0.4%、0.7% 和 -0.8%。这轮调整期之所以比较长,是期间广义货币 M2 增速一直没有过高(比目前增速高,但明显低于此前几年,到 2002 年才开始再次提速)。


所以,1998 年到 2008 年也被称为黄金十年,那时中国经济增长主要是依靠 “制造业+出口”(后期已经开始偏向房地产),汇率和利率对制造业都比较有利。所以,这是一个非典型案例,但最终仍然导致了房地产价格的上涨。


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家庭债务

2008 年下半年爆发的全球金融危机,激发出了中国 “四万亿” 刺激政策,加上地方配套,带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价,在 2009 年下半年再次飙升,并引发了 2010 年的限购政策。


在那一轮房地产剧烈波动中,宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商:2009 年销售收入排名从前一年的全国第八,直线上升到全国第二。那一年,万科销售额只有 630 亿元,绿城竟然达到 510 亿元。


房价暴涨原因:

01、货币超发,2009 年中国广义货币 M2 增速达到了 27.7%,相当于 GDP 增速 3 倍还多;


02、从 2008 年 9 月到 2008 年 12 月,短短 4 个月央行 5 次降息(此外还有 4 次降准),并推出了房贷利率打折等优惠。


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就业情况

2012 年下半年以来,中国经济出现了增长乏力现象,随着美国结束 QE、美元进入加息周期,这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。


从 2014 年 3 月到 2015 年 3 月,“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”,中央默许、旁观。2015 年 3 月到现在,则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中,恒大地产是“赌得最大”,也最成功的。


上涨原因:

01、央行自 2014 年年底以来 6 次降息、6 次降准,目前商业房贷利率低于 2009 年;


02、广义货币 M2 增速出现显著反弹,一度回到 14% 的高位;


03、除了北上广深、三亚,绝大多数城市的限购令取消或者放松;


04,国家鼓励购房,甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务(部分热点城市例外,比如一线城市)。


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中国就业人数增速在放缓,显示出人口红利期结束了,这是房地产的噩耗。未来,能上涨的城市会越来越少,城市间人口争夺战会越来越激烈。


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本文由 德云社区 整理,原文来自网络。


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