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2016年10月哪些地方或城市 什么样房子比普通商品住宅更便宜

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发表于 2016-10-12 20:38:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
2016年10月哪些地方或城市 什么样房子比普通商品住宅更便宜

中国指数研究院2016年8月发布的报告显示,截至2016年7月底,其监控的一百个城市的平均房价,已连续15个月环比上涨,同比上涨也持续了12个月。


中国指数研究院百城房价报告显示,2015年7月份10685元/平方米的百城平均房价,一年后涨到了12009元/平方米,涨幅约12.39%。从平均楼面价看,深圳比去年同期涨价332%,涨幅居首。其次是苏州上涨200%,杭州上涨147%,南京上涨133%,厦门上涨117%,合肥上涨111%。


报告显示,近12个月来,曾因炒房团涌入而房价飙升的三亚,房价连连下跌,仅2015年7、8月和2016年6月出现了小幅环比上涨。每平米平均房价由2015年7月20141元/平方米跌至2016年7月17960元/平方米,降幅约12%。


报告显示,相较于其他城市,邯郸、乌鲁木齐、湘潭、太原、哈尔滨等城市楼市较为平稳。目前这些城市平均房价相对较低,均在8000元/平方米以下,截至2016年7月底同比涨跌幅在1%以内。


一般来说,在购买新房时,最好先去查查销售开发商的资质,5证是否齐全,若开发商5证不齐,买家是办不到房产证的。分别是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证


《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核放,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由土地资源和房屋管理局核发。


小产权房

众所周知,我国实行二元制土地所有权结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。因此,大产权房和小产权房分别指的是产权属国家和产权属集体的房屋。简单来说,国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。


如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋。


大产权房和小产权房的区别还在于,大产权房可办理抵押、贷款等,房屋再转让时不用再缴土地出让金可用作商业,住宅,工业等多种用途。同时有着不同的土地使用年限:70年(居住用);50年(教科文体工用);40年(商旅娱用)。而小产权房则不可办理抵押或贷款,房屋再转让只能在集体成员内部进行,同时要补缴土地出让金。小产权房主要用作住宅用途,没有明确的土地使用年限,但可以随时终止。


二手房

一套二手房在出售过程中会经历以下 5 种价格:卖房者心理价格、中介估价、银行估价、买家心理价格、最终成交价。


为降低放贷风险,银行对房子的估价往往比较保守,一般来话,银行估价会比市场上同等房屋售价低10%至20%。


2016年这轮房价上涨,经常能听到中介利用新媒体炒作房价或被拘留、吃差价、随意抬高房价的各种新闻。


由于购房者和卖房者之间的信息不对称,卖房者很难在短时间内找到合适的买家,所以,卖房者往往会通过中介出售房屋。因此,现在大多数人买二手房都是通过中介进行交易。由于中介掌握同类房价的信息比较全,且为了给自己留足盈利的空间和与买家讨价还价的余地。中介对房子的估价,往往会有一个范围。


中介估价一般会比卖家心理价格低,比买家心理价格高!若是通过中介进行二手房买卖的话,中介为给自己赚取更多的利润,一般都会提价出售,所以房屋的真实售价会比中介估价要高一些。


经济适用房

一类经济适用房,即两限房(限房价、限地价),房本必须满五年以后才可以交易,交易需补交10%的综合地价款,交易一次以后房本性质变更为商品房。


二类经济适用房是指回迁房、单位集资建房等,房本未满五年也可以交易,交易需要补交3%的综合地价款。交易一次以后,房本性质变更为商品房。


也就是说,如果要买经适房,买房者除了要交房款,个税、增值税、契税外,还要交综合地价款。


相比商品房,经济适用房的容积率、绿化面积、小区的配套设施参差不齐。


商住两用房

商住两用房不限购,且房价比商品房便宜。


商住两用房的土地使用年限只有50年,由于房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算,扣除开放商建房和对外销售的年限,这类房子到购买者手中后一般只有40多年的产权。若再买商住两用的二手房,产权可能只有30多年。如产权到期,还可能需要交纳土地出让金,这跟长期续租类似。


商住两用房属于房子与商业混合居住,进出人士鱼龙混杂,存在一些安全因素。且这类房子的各种费用,譬如:水电费等都是按照商业标准收取,比纯住宅商品房费用可能要高。


商住两用房不能落户口,不能划分学区,首付比例高。而纯住宅社区有学校、开放性的健身区域等小区配套设施,而做商住的开发商,可以不做配套或少做配套。



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参考:
2016年10月国有土地 商品房预售 建设用地工程规划施工许可证
2016年经济适用房 廉租房公租房 两限商品房福利房 大小产权

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