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2015年9月中国楼市租售比惊人 三去一降一补改革初见成效

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发表于 2016-8-31 19:35:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
2015年9月中国楼市租售比惊人 三去一降一补改革初见成效

从2003年大批温州商人南下深圳炒房炒楼,政府放鞭炮迎接,成交送机票;2008年全球金融危机爆发,2010年前后中国出现大批地王楼王以来,今年6月份后,地王楼王又再次刷屏了各位的手机。


那么,十多年来,中国的房价及房地产市场到底如何,发生了那些变化?


由于房地产租赁市场的高商品流动性、及其的低投资属性,因此,房租可比房价能更好的反映房地产市场需求。就中国目前而言,房租上涨的速度远远无法赶上房价上涨,相比之下,中国住宅租金回报率正变得越来越低。


名词解释:房屋租售比 = 每平米建筑面积月租金 / 每平米建筑面积房价


                  房屋售租比 = 每平米建筑面积房价 / 每平米建筑面积月租金


1000.jpg
2016年8月中国主要城市房屋售租比

上图中的市区平均租金,来源于世联行报告;2016年8月全市二手房平均售价,来源于房天下网站。


从收回投资时间的长短来看,假设当前房价和租金不变,目前南京需要598个月 (49.8年),北京、上海、深圳分别需421个月 (35年)446个月 (37.2年)496个月 (41.3年)



从住宅租金看,北京、上海、深圳稳居前三,每平米租价平均每月分别为:123元、107元、100元。


2016年前,深圳年轻人的房租压力有多大?目前原特区内的每月房租主要集中在1400—2000元/人,而原特区外也基本不低于900元/人。月收入5000多元的有些关内打工者,每个月三分之一的工资要付深圳房租。


在房价和房租的双重影响下,全球年轻人发明了一个新词 “房格尔系数” —— 房租占可支配收入的比例。


“房格尔系数”在25%以内是合理的,25%至30%属于居民可承受范围,超过30%则表明房租压力过大。据2014年调查数据展示,中国有接近一半的新就业大学毕业生,房租支出占其收入的25%以上。


房价收入比

从房价上看,一线城市2015年涨幅最大。就按照统计局公布的人均收入计算(实际上一半多的人达不到这个数字),深圳需要42.19年,上海需要34.41年,北京需要29.73年


注意这是全款买房你需攒钱的年数,也就是说:如你去贷款,可能还有利息。那么还钱的年数会更多。


2015年长沙、成都最低,基本一个家庭10年就能买房;所以,我们感觉湖南的娱乐做的最好,四川人很会生活,那是因为生活压力小。而北上广的人都跟拼命似的,可千万别羡慕他们,他们其实一辈子就为国家供了一套房子。


中国最可怕的一点就是:还没有见过一个完整的房地产周期,不知道房子跌下来究竟能够跌多少。可参考香港,目前,中国还没有一个城市发展水平、收入水平超过香港。所以,尽管经济不行,金融出问题,但香港的繁荣程度还远超内地大城市,香港1997年房价跌了70%,多少人因此跳楼。多少明星都还不起贷款!虽然后面又涨了起来,但这段经历是香港人永远的痛。


香港2015年的房价收入比,要远比内地健康,由于香港工资较高,港人一个家庭不吃不喝15-16年大概就能买一套房。从这个相对价格来看,香港的房子其实比一街之隔的深圳要合理的多。另外,从房子的租售比看,香港也更合理,房价除以月租金,大概是不到200倍,而中国一线城市已超400倍。

待售面积

国家统计局数据显示,2015年10月末中国商品房待售面积增至68632万平方米,同比增长14%,创历史新高。


按照我国人均住房面积35平方米计算,“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的房子,中国住房过剩的状况会更加严重。


因此,2016年年初中国二会后,政府打出了房地产去库存、经济实行 “三去一降一补” 全面供给侧结构性改革新政,即经济运行去杠杆、工业去产能、楼市去库存、降实体经济融资成本、补供给侧和人力资源短板


从2016年开始,用5年时间再压减粗钢产能1亿—1.5亿吨;煤炭行业,从2016年开始,用3至5年的时间,再退出产能5亿吨左右、减量重组5亿吨左右


2016年6月份之后,中国加强了对推进“僵尸企业”退出的进一步清理,不少煤矿被关停,工人被转岗;一些钢企减员增效调整之后,加之全国产能的不断退出,不但实现了营利,钢材价格还实现了较2015年的一定幅度上涨。


2015年前5个月,受钢价持续下跌影响,中钢协统计的101家会员钢企实现总营收1.3万亿元,同比下降16.9%,盈亏相抵后总利润仅为5.28亿元;但这些大中钢企的主营业务亏损164.81亿元,增亏103.61亿元。2015年,螺纹钢一度曾跌到1900元/吨,钢材连1块钱/斤的白菜价都不如。


所谓“僵尸企业”,是指已停产、半停产、连年亏损、资不抵债,主要靠中央政府补贴和银行续贷维持经营的企业



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