2015年9月中国楼市租售比惊人 三去一降一补改革初见成效

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2015年9月中国楼市租售比惊人 三去一降一补改革初见成效

从2003年大批温州商人南下深圳炒房炒楼，政府放鞭炮迎接，成交送机票；2008年全球金融危机爆发，2010年前后中国出现大批地王楼王以来，今年6月份后，地王楼王又再次刷屏了各位的手机。

那么，十多年来，中国的房价及房地产市场到底如何，发生了那些变化？

由于房地产租赁市场的高商品流动性、及其的低投资属性，因此，房租可比房价能更好的反映房地产市场需求。就中国目前而言，房租上涨的速度远远无法赶上房价上涨，相比之下，中国住宅租金回报率正变得越来越低。

名词解释：房屋租售比 = 每平米建筑面积月租金 / 每平米建筑面积房价

                  房屋售租比 = 每平米建筑面积房价 / 每平米建筑面积月租金

2016年8月中国主要城市房屋售租比

上图中的市区平均租金，来源于世联行报告；2016年8月全市二手房平均售价，来源于房天下网站。

从收回投资时间的长短来看，假设当前房价和租金不变，目前南京需要598个月 (49.8年)，北京、上海、深圳分别需421个月 (35年)、446个月 (37.2年)、496个月 (41.3年)。

从住宅租金看，北京、上海、深圳稳居前三，每平米租价平均每月分别为：123元、107元、100元。

2016年前，深圳年轻人的房租压力有多大？目前原特区内的每月房租主要集中在1400—2000元/人，而原特区外也基本不低于900元/人。月收入5000多元的有些关内打工者，每个月三分之一的工资要付深圳房租。

在房价和房租的双重影响下，全球年轻人发明了一个新词 “房格尔系数” —— 房租占可支配收入的比例。

“房格尔系数”在25%以内是合理的，25%至30%属于居民可承受范围，超过30%则表明房租压力过大。据2014年调查数据展示，中国有接近一半的新就业大学毕业生，房租支出占其收入的25%以上。

房价收入比

从房价上看，一线城市2015年涨幅最大。就按照统计局公布的人均收入计算（实际上一半多的人达不到这个数字），深圳需要42.19年，上海需要34.41年，北京需要29.73年。

注意这是全款买房你需攒钱的年数，也就是说：如你去贷款，可能还有利息。那么还钱的年数会更多。

2015年长沙、成都最低，基本一个家庭10年就能买房；所以，我们感觉湖南的娱乐做的最好，四川人很会生活，那是因为生活压力小。而北上广的人都跟拼命似的，可千万别羡慕他们，他们其实一辈子就为国家供了一套房子。

中国最可怕的一点就是：还没有见过一个完整的房地产周期，不知道房子跌下来究竟能够跌多少。可参考香港，目前，中国还没有一个城市发展水平、收入水平超过香港。所以，尽管经济不行，金融出问题，但香港的繁荣程度还远超内地大城市，香港1997年房价跌了70%，多少人因此跳楼。多少明星都还不起贷款！虽然后面又涨了起来，但这段经历是香港人永远的痛。

香港2015年的房价收入比，要远比内地健康，由于香港工资较高，港人一个家庭不吃不喝15-16年大概就能买一套房。从这个相对价格来看，香港的房子其实比一街之隔的深圳要合理的多。另外，从房子的租售比看，香港也更合理，房价除以月租金，大概是不到200倍，而中国一线城市已超400倍。

待售面积

国家统计局数据显示，2015年10月末中国商品房待售面积增至68632万平方米，同比增长14%，创历史新高。

按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

因此，2016年年初中国二会后，政府打出了房地产去库存、经济实行 “三去一降一补” 全面供给侧结构性改革新政，即经济运行去杠杆、工业去产能、楼市去库存、降实体经济融资成本、补供给侧和人力资源短板。

从2016年开始，用5年时间再压减粗钢产能1亿—1.5亿吨;煤炭行业，从2016年开始，用3至5年的时间，再退出产能5亿吨左右、减量重组5亿吨左右。

2016年6月份之后，中国加强了对推进“僵尸企业”退出的进一步清理，不少煤矿被关停，工人被转岗；一些钢企减员增效调整之后，加之全国产能的不断退出，不但实现了营利，钢材价格还实现了较2015年的一定幅度上涨。

2015年前5个月，受钢价持续下跌影响，中钢协统计的101家会员钢企实现总营收1.3万亿元，同比下降16.9%，盈亏相抵后总利润仅为5.28亿元；但这些大中钢企的主营业务亏损164.81亿元，增亏103.61亿元。2015年，螺纹钢一度曾跌到1900元/吨，钢材连1块钱/斤的白菜价都不如。

所谓“僵尸企业”，是指已停产、半停产、连年亏损、资不抵债，主要靠中央政府补贴和银行续贷维持经营的企业。

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