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2016年9月中国房价畸高 当年日本房地产泡沫有哪些参考价值

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发表于 2016-9-23 13:27:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
2016年9月中国房价畸高 当年日本房地产泡沫有哪些参考价值

假设是泡沫,就会有破灭的一天。


2016年半年报显示,18家银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元,个人房贷增量为1.99万亿元,同比上涨77.68%,这说明银行正在大力增加个人房贷按揭。目前,中国房地产开发企业平均资产负债率接近80%,负债规模仍呈不断上升态势。

按照13亿中国人,人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米),平均房价就算6000元,房地产的市值已经高达234万亿,中国GDP是67万亿,算下来这个比值是350%。若房价按3000元/平计算,房地产市值也高达117万亿,中国GDP是67万亿,算下来这个比值是175%。


以下将拿当年日本房地产泡沫作为参考,进行讲解、参考。为什么不是俄罗斯 (当年其政治环境不同),也不是拉美国家 (这些国家政治、经济发展不成熟),也不是上世纪的亚洲四小龙 (分开来看,四小龙的经济当量不够作参考)。



日本房价曲线


20世纪70年代中期至20世纪80年代中期,日本经济增速换挡、经济结构转型使房地产价格缓步上行。1985年借助广场协议,日元迅速升值。再加上日本政府实行金融缓和政策,这些使得日本拥有了大量过剩社会流通资金,这些资金最后涌入了股市和房地产。


1986至1991年日本房地产价格大幅上涨,日本住宅用地平均上涨92%,三大城市圈上涨154%;商业用地平均上涨111%,三大城市圈上涨205%。


坚信房价地价不会跌的人越来越多,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。


1990年,日本股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。


刺破楼市泡沫

为保全日元汇率稳定,日本政府选择大幅提高利率主动刺破楼市泡沫。


1989年5月,日本银行迅速大幅加息,将基准利率由原先的2.5%先后5次大幅提高至1990年8月的6%。急剧收紧的货币政策稳定了汇率,却使日本楼市、股市迅速暴跌。


1992至1997年间,美元兑日元汇价仅由124.9小幅贬值至130.59;而三大城市圈商业用地价格期间则下跌了37.49%,三大城市圈商业用地期间更是大幅下跌了61.99%;日本的日经225股票指数期间也下跌了36.96%。


泡沫房奴

房地产泡沫破灭后,房价出现下跌,需求急剧下降,房价再继续下跌,形成恶性循环。购房者多数高价按揭,房子会成负资产。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。


泡沫破裂之后的开发商,也会陷入困境。那些在楼市最高点拿地的开发商面临大面积的土地价值缩水。以日本为例,日本土地资产价值从1990年的2400兆日元下降到1997年的1700兆日元,减少额相当于日本GNP的1.4倍,到1999年地价已经比1990年峰值缩水了80%,开发商蒙受极大损失。


再来看金融机构,泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机。泡沫吹过了总是要破裂的,当最基础的标的物出现下跌,在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了,银行不能缺乏流动性,手里拿着大量的房子必须尽快变现。地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款,以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关,这个比例非常惊人。


2011-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,而到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。而美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%。对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本。


1993年6月,海南房地产全线崩盘:全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭,数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6%的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10%。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。


2016年9月国家统计局发布会,发言人这样说:希望房地产既能支持经济增长,又能提高人民生活水平。



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参考:
2016年中国房地产市值与GDP比值 横向比较当年的美国日本香港
2016年9月朝阳产业房地产全社会杠杆率居民房贷收入比新趋势
用2015年的中国房价比较日本房价历史趋势 是幸福大坑或财富
截至2015年 德国出生率世界倒数第一 日本世界倒数第二

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