2016年10月之后中国经济 人民币汇率 房地产市场将何去何从

香港《经济日报》2016年9月20日援引美国CNBC报道称，中国近年力推制造业升级与转型，努力由“世界工厂”转到生产高端产品，发展高科技和服务业的同时，也随之出现经济和社会问题，包括如何为2.7亿农民工创造就业机会。

2016年9月25日港媒又称，内地经济放缓、制造业升级转型，大批企业出现倒闭、裁员，过往人手不足，争着请劳工的黄金时代已过去。现在最惨的是大批学历不高、年龄35岁以上的男性工人，随时可能变剩余劳工。

据美国波士顿咨询集团2015年发布的《全球制造业的经济大挪移》，由于中国工人薪资的上涨、人民币汇率提升以及中国能源成本的提高，中国制造业的成本仅比美国低了4%，而印度则低13%。

2015 年 08 月 11 日中国央行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价市场机制。

2015 年 08 月 10 日人民币兑美元汇率为 0.1610，即 6.2112 人民币兑 1 美元。2015 年 08 月 11 日人民币兑美元汇率为 0.1581，即 6.3251 人民币兑 1 美元。 中国央行宣布完善人民币兑美元汇率中间价市场机制当天，人民币兑美元汇率下跌 1.8%。

2016 年 07 月 11 日的人民币兑美元汇率为 0.1495，即 6.6900 人民币兑 1 美元。相比人民币汇率改革前 2015 年 08 月 10 日 6.2112 人民币兑 1 美元，下跌 7.14%。

2016 年 06 月 24 日英国脱欧公投：382 个投票区，其中支持留欧 16, 141, 241 人，占比 48.1%，支持脱欧 17, 410, 742 人，占比 51.9%。受英国公投影响，2016 年 06 月 24 日人民币兑英镑汇率开于 9.8650，最终收于 9.0165 人民币兑 1 英镑，当日下跌 8.6%，超人民币汇改以来至今对美元汇率总跌幅 7.14%。2016 年 07 月 11 日的人民币兑英镑汇率为 0.1151，即 8.6880 人民币兑 1 英镑。相比英国脱欧公投当天，不到一月时间，人民币兑英镑汇率已升值 11.93%。

2016 年 09 月 28 日人民币兑美元汇率为 0.1498，即 6.6756 人民币兑 1 美元。相比德云社区2016 年 07 月 11 日查到的人民币兑美元汇率0.1495，基本无变化。

北京时间2015年12月1日凌晨，国际货币基金（IMF）宣布，人民币将纳入SDR（特别提款权）货币篮子，2016年10月1日正式生效，成为可以自由使用的货币。

楼市高烧

2014年中国月均房贷1800亿元，2015年2500亿，2016年月均贷款接近5000亿元，每月1万亿的信贷一半左右是房贷。

从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。

中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP的比重已达8.6%，不仅较2015年暴涨，也与美国历史最高点相当接近，表明中国居民购房已将杠杆用到极限，2016年或是中国房地产市场的历史大顶。

重庆市市长黄奇帆曾称：2016年全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，每3000户居民就摊一家房地产公司。而在重庆，在3100家房地产公司中，95%的房地产开发、建设以及销售，都集中于500家公司。也就是说，剩下的1600家公司，实际上都是空壳。2015年底，重庆市工商局算了一笔账，这3100个房地产公司中，排名前500的公司去年建造、销售的房子，95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部“产出”，只占全部房地产市场份额的5%。

重庆市市长黄奇帆还说：近两年，中国出现了一批“一行三会”不审批的、不给证的类金融企业，出现了2000多家P2P平台。美国人搞了20年的P2P，全国只有7个，英国人发明了P2P，现在也只有10个；中国在两三年内，一下子就冒出近3000个、集资了几万亿。譬如：中国国有土地部门在进行土地开发招投标时，一拍可以拍出一平方米3万、5万，那么，这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万。那是因为，一般房价会是地价的两到三倍。

国家金融与发展实验室(NIFD)2016年9月25日上午发布《2016年上半年A股上市公司盈利分析报告》(下称《报告》)，报告发布人、社科院研究员吕峻称，由于区域性房地产市场的火爆，上半年房地产上市公司为整个非金融A股公司直接贡献了近45%的营业收入的增长，和近40%的净利润的增长、近50%的核心净利润增长。

从房价收入比看，据国际货币基金组织的全球房价观察报告中称，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京以33.32位居第五，上海以30.91位居第六，广州以25.85位居第十。

2016年9月距深圳北站百米之遥，位于深圳北站东广场二客站控制区的某“钉子户”的外墙未装修7层小楼，不久前，当地街办公布的樟坑华侨新村的房屋征收补偿单价，该处房屋执行每平方米6548元（不含二次装修补偿）。2011年年初，深圳北站开始建设，当时，一些拆迁户获得了每平方米7000元左右的赔偿。折算下来，一户能获得的赔偿大约在600万左右。2016年8月中旬，与该楼一街之隔的一处楼房开盘，房屋每平米单价达到6.5万元。

受益于G20峰会以及亚运会等利好消息，杭州楼市进入2016年后，一直高温不退。外地投资客涌现以及“地王”频出更是为楼市添上一把火，交易价格和成交数量均创历史新高。2016年8月底，杭州住宅去化周期仅5.3个月（月均去化1.2万套），均价连续17个月上涨后达到18547元/平方米，环比上涨11.6%。上海易居房地产研究院发布的数据显示，杭州2016年8月份新建商品房成交量接近2万套，2016年年全市新房累计成交量已高达15.4万套，创历史新高。

2016年9月18日，杭州市政府重启限购，2016年9月26日，杭州市发布土地拍卖新政，限定土地拍卖最高溢价为150%。2016年9月28日杭州房管局售房网数据，2016年9月27日杭州全市的交易数字为2381套。

如果说，房价租金比（房价/年租金收入）相当于股市的市盈率，那么，房价收入比则有点类似于股市的市净率。从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，说明一二线城市的房价上升过快，导致市盈率快速上升。按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间（或租售比=月租金/房价，在1：200至1：300之间）是房价的健康区间，也就是超过25倍就存在泡沫。如日本尽管是负利率国家，但房价租金比在20-25倍之间，属于价值投资区域。因此，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域。

不仅中国楼市存在泡沫，股市泡沫也长期存在，中国股市的整体市盈率和市净率水平长期处在较高位置。如目前尽管全部A股整体市盈率只有20倍，但市盈率中位数仍近50倍，与中国一线城市的房价租金比一致，因为盈利率平均数是考虑权重因素的，由于大权重的银行等板块市盈率只有5-6倍，故很多高市盈率股“被平均”了，而市盈率中位数则更能真实反映A股的整体估值水平。这意味着，中国股市的市盈率中位数要高于中国楼市的“市盈率”中位数。

2016年8月中国股市新增投资者219.9万人，较7月环比增加68.35%。2016年8月末，持仓投资者人数为5079.68万个，减少8.57万个，降幅为0.17%。持仓投资者数占期末投资者数的比重为45.43%，较7月下降了0.99个百分点。而空仓的投资者依然过半，占比达54.57%。2016年8月参与交易的投资者数为2664.34万个，较7月减少了155.42万个。

股市火的时候，楼市跟着火，道理很简单，中国的股民都是短线投资。而股市崩盘的时候，楼市也是跟着火，道理也很简单，股市崩盘，股民纷纷割肉清仓，这钱又没处去了，只好去买房。这就是现在的情况。无论股市是死是火，楼市都会火。

深圳2015年的存款增速高达70%，北京、上海也接近50%，但目前，北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点已出现。

本轮央行降息周期始于2014年9月，金融机构人民币贷款加权平均利率由6.97%下降至今年6月末的5.26%，降幅为1.71个百分点，同期个人住房贷款利率由6.96%降至4.55%，接近前期低点（2009年6月4.34%），降幅为2.41个百分点。与此形成鲜明对比的是，以企业贷款为主的金融机构一般贷款利率由7.33%降为5.58%，降幅仅为1.75个百分点，大幅低于个人住房贷款利率降幅。与此同时，一般贷款和个人住房贷款的利差也从0.37个百分点扩大至1.03个百分点。尽管一般贷款的利率也呈下降趋势，但下降的幅度显著低于个人住房贷款利率，这一现状使得央行连续不断的降低资金成本的政策效果大打折扣。

中国央行统计数据显示，2016年前8月住户中长期消费贷新增3.3738万亿，是去年同期的两倍。统计数据揭示：2016年7月非金融企业及机关团体贷款新增额为－347亿元，经济下行期间企业贷款意愿不强。与企业贷款减少形成鲜明对比的是，2016年7月住户消费贷款新增4858亿。

2016年3月份以来，居民贷款取代企业贷款，在银行新增贷款中占据完全主导地位，这种罕见的高度背离现象在历史上从未超过三个月，而2016年的3-8月，居民部门新增贷款6个月累计高达3.48万亿元，其中以住房按揭贷款为主的中长期贷款为2.97万亿元，同期企业贷款累计仅为1.06万亿元，不及居民新增贷款的1/3。其中，2016年4月、7月、8月企业新增贷款净减少，特别是用于企业日常运营的短期贷款，2016年7-8月两个月内净减少3183亿元，而在2016年8月，企业短期贷款、中长期贷款均为净减少。由此可见，居民住房按揭贷款大幅增长，以及企业贷款的负增长，表明房地产市场不仅吸收了全部的银行新增贷款，也成为银行对企业停贷、抽贷后信贷资源的转投对象。

从银行企业贷款的行业结构看，房地产开发贷款大幅高于工业、服务业的贷款增速。由于企业贷款的行业结构只披露季度数据，截止2016年二季度末，包括房产开发贷、地产开发贷款、保障房开发贷款在内的房企贷款余额为7.39万亿元，这一规模基本相当于同期银行对工业部门中长期本外币贷款余额（7.59万亿元），超过银行对服务业贷款余额（25万亿元）的1/3。值得关注的是，房地产贷款余额增速长期大幅高于对工业部门、服务业甚至农业部门的贷款增速，2012年6月至2016年6月的四年内，工业部门贷款余额增幅仅增加了20%，服务业贷款余额增幅为61.2%，农村贷款增幅为64.9%，而房地产企业贷款增幅则高达93%，接近翻番。特别是2015年以来，银行对工业、服务业和农业部门贷款增速均出现持续下滑，唯独对房地产市场贷款的增速持续上涨。由此可见，房地产市场繁荣大量挤占了本用于发展制造业、服务业甚至农业部门的信贷资源。

从居民部门银行贷款负担与结构看，个人按揭贷款占比大幅提升。2016年二季度末，居民部门贷款余额飙升至30万亿历史高点，杠杆水平（占GDP比重）也达到了创纪录的42%，高于大多数与中国经济发展阶段相近的发展中国家居民杠杆水平。居民杠杆率大幅上升，住房按揭贷款无疑是主要推动因素。2015年6月至2016年6月一年内，个人按揭贷款余额由12.64万亿元飙升至16.55万亿元，新增额达3.91万亿元，个人按揭贷款占居民部门贷款余额的比重也由50.4%上升至55.2%。这其中还未包含快速增长的公积金贷款，2015年全国公积金贷款余额为3.29万亿元，同比增长28.8%。当前，我国房贷收入比已超美国和日本房地产泡沫峰值，沉重的房贷负担，势必严重削弱汽车等大宗消费品和其他领域的消费前景，打乱居民部门的家庭资产配置计划。

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