2016年10月房地产财富再分配 中国银行房贷余额 货币流量M2

2016年7月中国居民中长期贷款占总体新增信贷比例高达103%，创历史最高；2016年8月这一比例虽然下降至56%，但所有的中长期新增贷款全部流向居民部门，企业部门中长期新增信贷居然变为-80亿元，负值！这在历史上也可算罕见。在全国范围来看，从2016年2月至8月，全国70个主要城市中，有17个城市的房价涨幅大于10%，15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间，25个城市的房价涨幅介于0至5%之间，13个城市的房价出现下跌。

IMF2016年8月公布的报告警告，中国近一半的影子信贷产品，存在加速违约和损失的风险。报告指出，中国影子信贷产品2015年增速达48%，总规模提高到40兆元，相当于银行企业贷款总额的40%，GDP的58%。所谓影子信贷产品，是指各种投资工具，主要以贷款和其他信贷为基础资产，由信托和券商以及其他资产管理子公司进行结构化设计。

至2016年上半年，中国银行体系的房贷余额已增加至17.36万亿，至2016年年底估计将超过20万亿。上市银行2016年上半年新增贷款中，居民房贷超过一半。中国居民不消费的钱，最终都投到了房地产上。

银行大量发放抵押贷款，企业和个人以此进行地产投机，企业以土地为担保再次获得贷款，修建出新的房子。而房价上涨，居民的抵押品的价值也越来越大，两者都从银行贷出更多的钱。这些货币就形成所谓的“M2超发”，反过来又刺激了房价的上涨。如此循环反复贷款，房地产像一个雪球，越滚越大，创造出越来越多的货币，也不断动员出更多的存款。

中国银行在《2016年四季度经济金融展望报告》中指出，三季度中国经济发展中，投资出现企稳迹象，主要依靠房地产和基础建设投资的增速回升。

对外经贸大学教授丁志杰先生在2016年2月27日披露了一组数据，2008年底，中国对外净债权是1.5万亿美元，但是到2015年9月末依然是1.5万亿美元。意味着，8年来中国通过外贸所赚的贸易顺差部分，被金融渠道的亏损白送出去了。

曾因打赌英镑狙击泰铢做空日元，而闻名全球的金融投机家 "索罗斯" 在2001年访问中国，与当时中国领导人谈到日本时称：日本的金融市场在瞎搞，日本的工业产出创造的财富，基本上都被金融市场给糟蹋掉了；日本糟蹋财富的金融市场之一，就是房地产。在日本房地产暴涨到顶峰之际，大批日本人海外置业，比如美国的夏威夷，几乎被买成了日本州，如今这些日本人的财富，沉淀在夏威夷为美国人民贡献税收。

由于中国的土地由国家或集体所有，但国家可征收集体所有土地之后再出认；因此，可以这样说，中国的所有土地都是公有的。

2016年房地产暴涨，实际上是个全民财富再分配的过程。越早拿到土地使用权的人，就可能会获利最大。而短短10年间，有些地方房价暴涨10倍，这种短时间里出现的财富再分配，确属世所罕见。这种恐慌与震动，对社会的影响是深刻的。

2016年8月后，10月1日前，好像只要是有点认识或社会地位的人，不管是网上，还是现实生活中，都在谈论这一轮的房地产价格上涨。某些城市，离婚、结婚人潮涌动，这些拿着所有积蓄、首付贷、甚至高利贷冲进房市的人们？仅仅通过一次贷款与购买，就可获得巨大的财富重新分配，这种超现实的碾压，试问有几人能够抗拒？

2016年5月，美国亚洲协会发了一份报告称，2010年到2015年，中国人到美国买房贡献了1100亿美元。加拿大、英国、澳大利亚都有大量的中国钱流入买房，甚至连日本，都有中国人买下的别墅群在那里。

任何城市的房价上涨都只有一个理由：就是人们都认为房价会继续上涨。显然，在一线城市和部分二线城市，过去几个月在这一点上达成了广泛共识。

当市场各主体都认为房价会涨时，他们就会用行动来推动房价，需求端人们都在四处找钱，供给端则不断投钱，甚至中介也在不停行动。要想办法让市场各主体“冷静”下来，让开发商不再过度举债，除了进行监管之外，最重要是降低他们对楼市的预期，甚至让他们为风险付出代价。

2016年这轮房价上涨与城镇化关系不大，而是完全体现了房地产的资本属性，房子作为资本的价值是从哪里来的？不单是一块地皮和一堆钢筋混凝土，而是绑架了户籍、学区、医院等种种福利。所以，许多一线城市的房子一直被认为最有价值的资产，胜过黄金。要是能解除部分附带属性，就能降低市场对房地产的预期。

很多人都意识到，高房价并不会聚拢人才，并不是祖上在北京有套房拆迁了发财了就是精英人士，高房价会把无房的精英人士逼走。若国家能明确出台政策，平衡地方建设，让资源不再聚集在少数城市，也能有效降低预期。

楼市疯狂的更直接原因，是大量热钱的涌入：在需求端，购房者自己在砸锅卖铁，银行、中介不吝向他们贷款；而在供给端，各种融资手段也异常活跃，各显神通汇集到房地产开发商这里，包括各种银行贷款、非银行金融机构贷款、打了个地基就要来的首付、承建商的垫资等等等。《经济参考报》曾刊发了一则新闻，关注的是有“影子银行”之称的信托公司这个渠道，称“2016年前8月房地产信托规模1549亿元，明股实债成楼市躁动推手”。

所谓房地产信托，就是专门做房地产的信托项目，出资人把财产委托给信托公司，用于投资房地产行业。最近，房地产信托火爆的证据凸显，2016年8月房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元，较2015年同期158.1亿元同比上涨50.4%，环比则较2016年7月的195.9亿元上涨21.4%。

明股实债：企业发债有不能超过净资本40%的法律限制；到上限了，就不能继续发债，房地产信托筹来的热钱就不能通过认购债券的方式进场。于是，房地产信托就利用信托这一金融形态较为灵活的优势，“入股”开发商（通常是入股子公司），来实现把热钱投入房地产的目的。明面上是认购股票，实际上还是债务，因为信托产品通常要的就是稳定收益。所以，“入股”的时候信托公司会跟开发商约定，到一定期限后由开发商向信托公司以一定的价格回购股权，并保证信托公司取得一定收益。这就是所谓的“明股实债”。

对于信托公司来说，“明股实债” 意味着他们不太在乎风险，因为关于回购的约定属于“抽屉协议”，实际上是不具有法律效力的，开发商可能会违约，违约的话信托公司就不得不真的当股东了。要知道，一旦开发商财务方面出现什么问题，先清偿的是债权，股权是后面才清偿的，所以说“明股实债”对于出资者来说确实是有风险的。但信托公司依然肯这么做，解释就是两点，一是信托公司判断房地产行业不会崩，还会继续涨，另一点就是投资房地产利润太高了，风险值得冒。

对于房地产开放商来说，这种方式的好处更明显，可一举多得。首先是突破了企业债的限制，融来了更多的资金，可弥补资金缺口或做更大的项目；其次是让开发商资产负债表变得好看，资产增加，负债比例降低；且比起发债风险要有所降低（风险转移给了信托公司）。对于房地产开发商来说，最重要的就是融到钱，融得越多杠杆率就越高，就意味着同样的自有资金能赚取更大的利润。这就是为什么很多人说：房地产迄今依旧是暴利行业，只要开发商“财技”出色，用不多的自有资金就能赚个盆满钵满。

来自于信托公司的“明股实债”，只是开发商无所不用其极融资的一个表征，从总体趋势来看，房地产行业已经越来越会利用外部资金。据方正证券统计，房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，这意味着杠杆成倍增加。

在当今中国，经济活动以债务的形式进行已越来越频繁，人们也越来越习惯——“明股实债”这种方式，就是在“四万亿”的狂欢中开始流行的。且越是负债率高的社会，人们的逐利冲动也越强。人人都知道高杠杆是杯毒酒，但这毒酒却如此美味，已经停不下来了。信托资产管理人、房地产开发商老板或经理等楼市运行的具体操控者，都迷恋大额资金出入所带来的高报酬，反正出了问题也就拍拍屁股走人，往往由国家和社会兜底，谁还在乎风险？于是谁都会继续这击鼓传花的游戏。这就是为什么说了好几年的“去杠杆化”，难以实现的原因。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产业开始爆发，房价在一年内从每平方米1500元飙涨至5000至6000元。最为“疯狂”时，市内只要有楼盘开盘，就会立即就被抢光。2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯的房价均价已达到了每平方米1.3万元左右，有的地区甚至突破每平方米2万元。

如今随着楼市泡沫的破裂，截至2006年6月，鄂尔多斯东胜区建成、在建项目库存未售面积已达1286万平方米，其中仅住宅未售面积就达607万平方米、3.39万套。

截至目前，鄂尔多斯结算中心接到有意拆迁的登记数为国有土地上平房5200套、危旧楼房481套；城中村集体土地上房屋2800套。已经发放房票总值1.2亿元，其中120套价值6000余万元的房屋已经完成兑付。

鄂尔多斯这几年推出的“房票”从1平方米到100平方米不等，共有7种面额。每张房票都标有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截止日期等主要信息。其中，票面分类价值最低的“三类地段”折算后房屋价格为每平方米3822元，仅为鄂尔多斯房价高点的零头。

“老百姓用房票兑换房子后，我们会拿房票去找政府兑现。政府每年都会根据房价、小区位置以及项目完成程度等多项指标，面向社会公开竞标收购房源。入选房源最后敲定的房价，充分参考当前的市场价。2015年政府通过公开采购向我们购买的房源，目前除去5%的质保金外，已经全部结清房款了。2016年，我们公司再次中标了80多套房子……这可为我们这些房地产企业去库存帮了大忙。”内蒙古万正房地产开发有限公司负责人"王锐"在接受采访时说。

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