2016年经济适用房 廉租房公租房 两限商品房福利房 大小产权

       众所周知，我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。因此，大产权房和小产权房分别指的是产权属国家和产权属集体的房屋。简单来说，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

      大产权房和小产权房的区别还在于，大产权房可办理抵押、贷款等，房屋再转让时不用再缴土地出让金可用作商业，住宅，工业等多种用途。同时有着不同的土地使用年限：70年（居住用）；50年（教科文体工用）；40年（商旅娱用）。而小产权房则不可办理抵押或贷款，房屋再转让只能在集体成员内部进行，同时要补缴土地出让金。小产权房主要用作住宅用途，没有明确的土地使用年限，但可以随时终止。

      我们通常所说的买房，一般指的是普通商品房，价格由市场形成，属于大产权房的一种。当然，对于大多数人，纠结的是房价高，“几乎搭上身家性命也难以在北京买套房啊”，于是政府还针对中低收入家庭专门提供了具有社会保障性质的住房，即保障性住房。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。当然了保障性住房的价格相对低廉，但它可不是你想买，想买就能买的。下面就和小M一起看看要符合哪些条件，才够资格购买不同种类的保障性住房。

      经济适用房。根据2007年修订的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”一般情况下，经适房是由政府以划拨方式提供土地，出售价格实行政府指导价，对各种经批准的收费也减半征收，按保本微利的原则确定。

       既然是针对低收入家庭提供的保障，自然对申请资格有着严格的限制，包括户籍、年龄、婚恋状况、家庭人均住房面积、家庭收入以及家庭资产等等。以北京为例，申请人必须取得本市城镇户籍时间满3年，年满18周岁，且具有完全民事行为能力。家庭人均住房使用面积不得超过10平米。超过30岁的单身者申请经适房，只要年收入不超过2.3万元，资产不超过24万就可提交申请。

       经适房若要再上市买卖的话，必须产权满5年，而且还要偿还国家一笔不小的费用，这个各地有各地的要求。例如北京，2008年4月11日之后的经适房可以在不变更产权人的前提下“同名”转商，但需根据原购房时的价格和出售时同地段类似商品房价差的70%补交土地收益等价款。

       只租不售的廉租房，想租还得是城市最低收入。根据1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”通俗讲，廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，即一般需要当地民政部门出具低收入家庭或最低收入家庭的证明 。其分配形式以租金补贴为主，还辅以实物配租和租金减免等。在居住难的背景下，廉租房可谓是低收入家庭住房的“救命草”。

       廉租房另一方面还解决了一部分北漂的租房问题。河北省在2013年曾计划在北京周边打造“人才家园”，即环京廉租房，供“北漂”们租房居住。建设地点位于和北京接壤的三河市、大厂县、涿州市、涞水县等地。100平方米左右的房子，预计每月租金仅为500元左右。用比较低的租金吸引北漂人才入住，目的是希望他们可以在周边进行创业，带动当地经济发展。

       公租房——扩大版的廉租房。公租房的目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。简单说就是将经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。同时，政府也会对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

       不过后来呢，公租房和廉租房就并轨了，统一按公租房管理。根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）的规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。当然并轨也是有原因的：由于保障群体不完全一样，需要分别申请、排队，造成不便。因收入变化等需要从廉租房对象转换成公租房对象的家庭，则必须退出原廉租房后再申请新的公租房。两种保障房不能调剂使用，既为百姓带来不便，又在一定程度上造成了资源的闲置浪费。

       公租房禁止转租，以下6种情况，发现任何其一，住房保障和房地产管理部门都有权收回公租房：将承租住房转租、转借;擅自改变承租住房居住用途;连续6个月以上未在承租住房内居住;连续3个月以上未按期交纳租金等。这6种情况只要出现1种，公共租赁房就要收回。而且廉租房、公共租赁房房主没有产权，所以不存在转卖的问题。

       两限商品房。两限房即“限套型、限房价”的商品住房。其供应对象一般是本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。两限房，一是限制价格上限，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格；另外是限制居住面积。一般情况下这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。限价房和其他保障性住房的不同在于，它可以上市销售，而且价格是由卖房人自己制定，不再受政府的约束。因此两限房并不是严格意义上的“保障房”。

       虽然两限房可以自主买卖，但是一般买了限价房的人不会轻易卖出，这是因为买房人资格是经过严格把关的，炒房的人一般拿不到两限房。拿北京市两限房的准入原则为例，家庭成员在3人及以下的，年收入必须低于8.8万元，人均住房面积小于15㎡，家庭总资产净值小于57万元才有资格申购两限房。而对于家庭成员在4人及以上的，则需要符合年收入低于11.6万元，人均住房面积小于15㎡，家庭总资产净值小于76万元的条件。同时还实行轮候配售和摇号制度，也就是说家庭申购限价房后，还需要按优先供应条件和困难程序排序，按一定比例抽取入围家庭进行公开摇号。摇中的便是皆大欢喜，而未中或未入围的便只能等候下一轮排序和摇号了。

       福利房，终于轮到讨论大家关心的“公务员分房”了。其实大家口头上的福利房，主要还是集中在公务员的分房，或事业单位的集资买房。其实在1998年房改，国家实际停止了住房分配，实行住房货币化。不过房改的方案还留了口子，“在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”以及有条件的单位可以利用现有土地自建住房等。即单位或机关可以经适房的名义，向职工分房。

       而且据记者了解，从土地出让计划上，每年在经济适用房用地中直接预留中央单位用地已经是惯例，而且成为经济适用房的大头。查阅北京市2011、2012、2013年《国有建设用地供应计划》发现，这三年，北京市保障房供地有缩减，但北京划拨给中央、军队单位的经适房土地每年都稳定为80公顷，占经适房用地的六成左右。某大型地产公司董事长也曾炮轰，“按‘十一五’土地供应规划，北京大概有73%土地是被各种单位‘福利分房’、借保障性住房制度获取”，这是“借保障名义行腐败之实”。

       不过公务员也的确有诸般委屈，尤其是基层公务员，工作劳累，工资还很低，“每月税后收入仅有4000元，完全无法靠工资买房”，有人抱怨。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，现在一定程度地存在公务员优先享受保障房的情况，确实不公平。但同时也应该承认，公务员工资水平与商品房房价之间有很大的差距。解决公务员住房问题，要考虑到历史和现实情况，核心要从深化住房改革的角度进行。总的思路是要商品化，从工资改革入手，根据明确的政策来执行。

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